Обзор рынка загородной элитной недвижимости в Подмосковье

Весной 2017 года мы наблюдаем постепенный умеренный рост спроса на элитную загородную недвижимость относительно прошлой весны. Тенденция к незначительному росту стала заметна еще в конце 2016 года, пик пришелся уже на февраль нынешнего года. За первый квартал текущего года было продано около 70 лотов, которые можно отнести к элитному сегменту. Конечно, сегодняшние показатели несравнимы с докризисным уровнем, но ситуация на рынке внушает сдержанный оптимизм. Динамика спроса на вторичном рынке элитной загородной недвижимости несколько лучше, чем на первичном. У загородных застройщиков меньше возможностей для проявления ценовой гибкости, которая ограничена порогом ликвидности, хотя и на первичном рынке предлагаются значительные дисконты на отдельные лоты, застройщики устраивают специальные акции, призванные ускорить темпы продаж. В то же время собственники, заинтересованные продать загородную недвижимость, идут на более значительные уступки и проявляют готовность к торгу, что смещает интерес потенциальных покупателей в пользу качественной вторичной недвижимости.


Несмотря на сокращение предложения первичного рынка загородной недвижимости примерно на 15% (за год), количество выставленных на продажу объектов превышает спрос в 2,5-3 раза.
Сроки экспозиции первичной и вторичной загородной недвижимости почти одинаковы - на сегодняшний день они составляют около 12 месяцев. Эта цифра практически не меняется в течение последних двух лет. За счет значительных рекламных возможностей застройщики получают больше обращений, что позволяет им уменьшить этот показатель до 9-10 месяцев при проведении специальных акций. До криза средний срок экспозиции вторичных объектов составлял 6 месяцев, первичных лотов - около 3 месяцев.

Конкуренция между вторичной и первичной загородной недвижимостью за последние годы выросла почти в 2 раза. В то время как объем первичного предложения продолжает сокращаться за счет минимальной девелоперской активности и сохранения стабильного спроса, на рынок выходит все больше вторичных объектов, которые собственники стремятся продать по различным причинам. Доля вторичной недвижимости в общей структуре спроса стремится к 80%, тогда как до кризиса первичка и вторичка сохраняли паритет. Такое перераспределение спроса в пользу вторичной недвижимости совершенно оправданно. Сегодняшние покупатели в массе ориентированы на покупку готового объекта, их лозунг «жить здесь и сейчас». Застройщики уловили эту тенденцию и вывели в линейку предложений коттеджи с полностью готовой отделкой, но конкурировать с разнообразием вторичного рынка они не могут. К тому же на первичном рынке в отсутствие новых предложений продолжается вымывание наиболее ликвидных лотов, что также приводит к смещению интереса в пользу вторичного предложения. Покупая готовый дом, который эксплуатировался в условиях нашей зимы пару лет, клиент может адекватно оценить качество строительства объекта и отделки. Около 15% спроса приходится на земельные участки. Первичный рынок пополняется небольшим количеством предложений данного формата в основном за счет прирезки новых территорий к существующим поселкам, но и здесь вторичное предложение выигрывает - как по цене, так и по качеству лотов.


Процитирую самый популярный запрос: «До 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе, дом с отделкой площадью до 500 кв. м на участке 20-25 соток в организованном коттеджном поселке, бюджет до 1,5 млн $, а лучше до 1».


Доля неликвидных загородных объектов в высоком ценовом сегменте достигает 15-20%. К сложно продаваемым объектам сегодня можно отнести даже качественно построенные дома, расположенные вне коттеджных поселков. Объекты, где невооруженным глазом видно скверное качество строительства. Недостроенные объекты или дома с незавершенной отделкой. Дома и коттеджи с морально устаревшей архитектурой или ремонтом. Не пользуются спросом и слишком затейливые архитектурные и интерьерные решения.


Обзор рынка загородной элитной недвижимости в Подмосковье сделан Александром Сопкиным, партнером компании «КМ Девелопмент»